XÁC ĐỊNH TỶ LỆ CHIẾT KHẤU TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Tóm tắt

Trong các tài liệu, văn bản hiện hành về định giá đất, định giá rừng, phân tích chi phí – lợi ích trong quản lý dự án, tỷ lệ chiết khấu được quy định, và được hiểu là tỷ lệ lãi suất (danh nghĩa) phổ biến trên thị trường ở thời điểm định giá, phân tích dự án. Tác giả bài báo cho rằng, các quy định đó là thiếu cơ sở khoa học, không chính xác, và sẽ gây ra các nhầm lẫn đáng kể trong kết quả định giá, phân tích, nhất là trong các thời kì có biến động lớn về tỷ lệ lạm phát (như thời kì 2009 – 2013 ở Việt Nam). Theo phân tích của tác giả: tỷ lệ chiết khấu, với bản chất là tỷ lệ sinh lợi mong đợi của nhà đầu tư, trong trường hợp tổng quát sẽ bao gồm ba bộ phận: tỷ lệ sinh lợi thực tế, tỷ lệ lạm phát (hai bộ phận này cấu thành tỷ lệ lãi suất danh nghĩa), và tỷ lệ bù đắp rủi ro. Tuy nhiên, việc đưa bộ phận nào trong ba bộ phận nói trên khi tính toán tỷ lệ chiết khấu tuỳ thuộc chủ yếu vào loại giá cả sử dụng (giá cố định – đã loại trừ yếu tố lạm phát) hay giá hiện hành – tính đến yếu tố lạm phát). Mặt khác, độ lớn của từng bộ phận cần được xác định dựa vào số liệu bình quân của cả thời kì, chứ không thể chỉ dựa vào số liệu của năm tính toán, định giá. Sửa đổi, bổ sung các điểm nói trên trong các quy định, hướng dẫn hiện hành về tỷ lệ chiết khấu là hết sức cần thiết để đảm bảo tính chính xác, thống nhất trong định giá bất động sản, định giá rừng, và phân tích dự án đầu tư.